近日，為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、進一步加快化解商業(yè)辦公用房庫存、助力激發(fā)片區(qū)活力，經(jīng)市委市政府研究同意，市資源規(guī)劃局印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》。文件嚴格規(guī)定了用途變更的具體條件、審批程序等，要求功能變更后須確保建筑結(jié)構(gòu)和消防安全，嚴禁“類住宅”、違法違規(guī)改變土地性質(zhì)和建筑功能等情況發(fā)生。
根據(jù)規(guī)定，廈門市已出讓（含協(xié)議出讓）的土地用途含商業(yè)的項目以及2017年12月30日之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦公項目，若要變更為酒店用途，應(yīng)當(dāng)符合以下6個條件:申請人與土地使用權(quán)人一致；已經(jīng)取得預(yù)售許可證的在建或已建成項目，申請人應(yīng)當(dāng)先停止預(yù)售；應(yīng)當(dāng)征求利害關(guān)系人（含項目已售房產(chǎn)的買受人）意見；須成立獨立的酒店經(jīng)營法人公司；已按原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定完成稅收等承諾，或已按規(guī)定補足稅額、繳納違約金；功能變更后應(yīng)能滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。若存在以下4種情形之一的不得變更:按照總部用地政策出讓的辦公項目；存在違法違規(guī)用地行為未處理的；應(yīng)依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的；變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的。
需注意的是，根據(jù)規(guī)定，申請變更單位須成立獨立的酒店經(jīng)營法人公司；申請變更的建筑面積必須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓、整體抵押——這意味著，將商業(yè)、辦公用途變更為酒店用途，必須整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得分割抵押；同時，各職能部門須嚴格履行監(jiān)管職責(zé)，加強對變更用途項目建設(shè)、運營等進行全鏈條監(jiān)管，嚴禁產(chǎn)生“類住宅”、違法違規(guī)改變土地性質(zhì)和建筑功能、違法違規(guī)銷售等問題。
此外，規(guī)定還明確了用途變更應(yīng)補繳的土地價款計算方式，并對用途變更時的建設(shè)規(guī)范、計容總建筑面積、變更申請程序等作了詳細規(guī)定。
政策原文
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廈門市自然資源和規(guī)劃局
關(guān)于印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目
暫行規(guī)定》的通知
（廈資源規(guī)劃規(guī)〔2020〕5號）
各相關(guān)部門：
為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步加快化解商業(yè)辦公用房庫存，激發(fā)片區(qū)活力，優(yōu)化營商環(huán)境，促進高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)市委市政府研究同意，我局制定并印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》，請遵照執(zhí)行。
廈門市自然資源和規(guī)劃局辦公室
2020年7月28日印發(fā)
廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目
暫行規(guī)定
第一條 為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步加快化解商業(yè)辦公用房庫存，激發(fā)片區(qū)活力，優(yōu)化營商環(huán)境，促進高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本暫行規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于廈門市已出讓（含協(xié)議出讓）的土地用途含商業(yè)、辦公的項目，將商業(yè)、辦公用途變更為酒店用途。其中，辦公項目應(yīng)為2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局等五部門關(guān)于進一步加強辦公類建設(shè)項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）文件施行之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目。
第三條 項目用途變更應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）申請人與土地使用權(quán)人一致；
（二）已經(jīng)取得預(yù)售許可證的在建或已建成項目，申請人應(yīng)當(dāng)先停止預(yù)售；
（三）應(yīng)當(dāng)征求利害關(guān)系人（含項目已售房產(chǎn)的買受人）意見；
（四）須成立獨立的酒店經(jīng)營法人公司；
（五）已按原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定完成稅收等承諾，或已按規(guī)定補足稅額、繳納違約金；
（六）功能變更后應(yīng)能滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。
第四條 有下列情形之一的項目不予變更用途：
（一）按照總部用地政策出讓的辦公項目；
（二）存在違法違規(guī)用地行為未處理的；
（三）應(yīng)依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的；
（四）變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的。
第五條 項目用途變更按照下列程序辦理：
（一）申請人向資源規(guī)劃部門提出用途變更的申請。申請材料包含擬變更用途的房屋位置、面積、層數(shù)、變更理由等。項目應(yīng)以棟、層等具有單獨運營管理條件、相對獨立的部分為基本單元進行申請；
（二）資源規(guī)劃部門根據(jù)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃等進行初步審查，并通過“多規(guī)合一”業(yè)務(wù)協(xié)同平臺征求發(fā)改、財政、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)、文旅等相關(guān)主管部門以及屬地區(qū)政府和管委會意見。相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)參照新出讓項目要求對變更的必要性、可行性及相關(guān)要求提出意見。文旅部門對酒店的規(guī)模、檔次等提出明確意見；同時，屬地區(qū)政府或管委會建立聯(lián)席會議機制，組織發(fā)改、財政、審計、商務(wù)、稅務(wù)、資源規(guī)劃等部門對原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議履約情況進行審核認定；
（三）相關(guān)部門審查同意后，由資源規(guī)劃部門會同屬地區(qū)政府或管委會組織專家對規(guī)劃條件變更等進行論證。建設(shè)單位應(yīng)委托原項目主體設(shè)計單位或者其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位對項目變更后是否符合酒店的結(jié)構(gòu)安全及消防安全有關(guān)規(guī)范進行復(fù)核確認；
（四）經(jīng)專家論證同意變更的，由資源規(guī)劃部門對外公示10日；
（五）公示期有異議的，由資源規(guī)劃部門組織復(fù)核，經(jīng)復(fù)核認定確有問題的，作出不予變更決定書，終止變更申請。公示期滿無異議或有異議但處置完畢的，由資源規(guī)劃部門將相關(guān)材料（包含規(guī)劃條件變更、監(jiān)管事項要求及違約條款等方案）報市政府研究；
（六）經(jīng)市政府同意后，資源規(guī)劃部門核定規(guī)劃條件；
（七）資源規(guī)劃部門根據(jù)規(guī)劃條件等，擬定變更土地用途供地方案報市政府批準(zhǔn)后，與申請人簽訂土地出讓合同之補充合同并按規(guī)定結(jié)繳地價。屬地區(qū)政府與申請人簽訂監(jiān)管協(xié)議，按規(guī)定重新約定稅收等相關(guān)事項；
（八）資源規(guī)劃部門將經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃條件變更情況予以公布，同時通報同級監(jiān)察機關(guān)；
（九）申請人按項目基建程序依法辦理后續(xù)相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)。
第六條 在建和已建成項目申請變更的，建設(shè)單位及設(shè)計單位應(yīng)確保用途變更后符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。
建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照資源規(guī)劃部門核準(zhǔn)的平面圖組織建設(shè)，不得擅自加層、插層。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴格按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件組織施工，不得擅自修改設(shè)計。
第七條 變更后項目計容總建筑面積原則上不得高于原土地出讓合同約定的計容總建筑面積。資源規(guī)劃部門和行業(yè)主管部門可根據(jù)變更項目設(shè)計方案、實際功能需求和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃要求，對計容總建筑面積進行適度調(diào)減；需移交的公建配套建筑面積不減少。
第八條 土地用途變更后，土地出讓年期起始時間與原土地出讓合同保持一致，且土地出讓年期不超過原批準(zhǔn)使用年期和不超過變更后用途的法定出讓最高年期。
第九條 以市政府批準(zhǔn)改變土地用途的時間為評估基準(zhǔn)日進行評估,并按下列要求進行結(jié)算:
（一）招拍掛出讓（完全出讓）項目
對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格；對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。
（二）協(xié)議出讓（限制性出讓）項目
對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格；對舊用途土地價格取舊用途土地使用權(quán)價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。
對原協(xié)議出讓（限制性出讓）用地，土地用途變更后調(diào)整為完全出讓。
第十條 簽訂的土地出讓合同之補充合同、監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)約定，申請變更的建筑面積必須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓、整體抵押。其中原土地出讓合同要求宗地整體自持的項目，變更后宗地仍應(yīng)整體自持，轉(zhuǎn)讓、抵押條件按原土地出讓合同執(zhí)行。
第十一條 未開工和未竣工建設(shè)項目申請土地用途變更的，可重新約定開工竣工時間；已違反原土地出讓合同開竣工時間約定的，應(yīng)先按合同約定進行處置。
第十二條 屬地區(qū)政府（管委會）應(yīng)建立健全項目監(jiān)管機制，組織建設(shè)、文旅、商務(wù)、行政執(zhí)法、住房、資源規(guī)劃、市場監(jiān)督、公安等相關(guān)職能部門，嚴格履行監(jiān)管職責(zé)，加強對變更用途項目建設(shè)、運營等進行全鏈條監(jiān)管，嚴禁產(chǎn)生“類住宅”、違法違規(guī)改變土地性質(zhì)和建筑功能、違法違規(guī)銷售等問題；嚴肅追究相關(guān)部門履職未到位的責(zé)任。
第十三條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，有效期2年。
